Als u een vakantiewoning in Nederland overweegt, zijn er fiscale regels verbonden aan de aankoop en het gebruik ervan. Denk hierbij aan omzetbelasting, overdrachtsbelasting, box 3-heffing, onroerendezaakbelasting en mogelijk ook forensenbelasting.
De belastingen waarmee u te maken krijgt bij de aanschaf van een vakantiewoning, zijn afhankelijk van uw (persoonlijke) omstandigheden en hoe u de vakantiewoning gebruikt. Deze advieswijzer biedt algemene informatie en kan niet zonder meer duidelijkheid verschaffen over uw specifieke situatie.
Let op! Bij de aankoop van een vakantiewoning is het belangrijk om te overwegen dat de belasting in box 3 over uw vermogen, inclusief een vakantiewoning, is gewijzigd en in de toekomst (waarschijnlijk vanaf 2028) opnieuw zal veranderen. Gezien deze (toekomstige) aanpassingen in box 3 en de verhoging van het btw-tarief op de verhuur van de vakantiewoning van 9 naar 21% vanaf 2026, is het essentieel dat u zich goed laat informeren.
Omzetbelasting bij aanschaf vakantiewoning
Wanneer u een nieuwe, nog niet eerder gebruikte, vakantiewoning aanschaft, wordt er 21% omzetbelasting (btw) over berekend. Indien u een vakantiewoning koopt die meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, zal er geen btw in rekening worden gebracht. Op verzoek van zowel de koper als de verkoper kan in zo’n geval toch btw worden berekend, mits u de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor activiteiten die onder de btw vallen. De beslissing om btw te berekenen, kan worden vastgelegd in de notariële akte van levering.
Let op! De gevolgen voor de btw die hierboven zijn beschreven, zijn van toepassing wanneer de vakantiewoning als ‘onroerend’ wordt beschouwd. Een vakantiewoning wordt als onroerend aangemerkt als deze duurzaam met de grond is verbonden of in ieder geval is ontworpen en ingericht om langdurig op dezelfde locatie te blijven. In bepaalde gevallen kan een vakantiewoning echter als roerend worden beschouwd, wat kan leiden tot andere btw-gevolgen.
De btw die bij de aankoop wordt berekend, kunt u in bepaalde gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit hangt af van hoe u de vakantiewoning gebruikt: koopt u de vakantiewoning uitsluitend voor eigen gebruik of verhuurt u deze ook (gedeeltelijk)?
Vakantiewoning bij eigen gebruik
Als u de vakantiewoning uitsluitend voor eigen gebruik aanhoudt en deze niet aan derden verhuurt, is het niet mogelijk om de bij de aankoop betaalde btw terug te vorderen bij de Belastingdienst.
Verhuur van een vakantiewoning
Als u de vakantiewoning aan derden verhuurt, kunt u mogelijk de btw die bij de aankoop is berekend (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet zodanig zijn dat er sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te genereren. Volgens het beleid van de Belastingdienst is hier in ieder geval sprake als de vakantiewoning minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Daarnaast moet er sprake zijn van kortstondige verhuur.
Of u de btw volledig of gedeeltelijk kunt terugvorderen, hangt af van uw eigen gebruik van de vakantiewoning. Als u de vakantiewoning zelf niet gebruikt en deze alleen verhuurd wordt, kunt u de volledige btw over de aankoop terugvorderen. Wanneer u de vakantiewoning ook voor eigen gebruik inzet, kunt u alleen het gedeelte dat betrekking heeft op de verhuur terugvorderen.
Voorbeeld
In 2025 koopt u een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2025 voor 70% verhuurd en voor 30% door uzelf gebruikt. Van de btw bij de aankoop (€ 21.000) kunt u in 2025 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.
Let op! Om btw terug te kunnen vorderen, moet u zich als ondernemer voor de omzetbelasting registreren bij de Belastingdienst. Inschrijving als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet vereist.
Als de Belastingdienst van mening is dat u voor de verhuur van de vakantiewoning als ondernemer voor de btw wordt beschouwd en u dus uw btw kunt terugvorderen, moet u in 2025 9% btw over de huur berekenen en deze afdragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel ongunstig, maar daar staat tegenover dat u de btw bij de aankoop, evenals de btw met betrekking tot de kosten die aan u in rekening zijn gebracht voor de vakantiewoning, kunt aftrekken (na het toepassen van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).
Vervolg voorbeeld
In 2025 ontvangt u € 5.450 (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. U betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2025 draagt u € 450 btw af. Van de € 210 btw over de kosten die u heeft gemaakt, kunt u 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt uw teruggaaf in 2025 € 14.397 (€ 14.700 btw + € 147 btw – € 450 btw).
Let op! Het btw-tarief voor de tijdelijke verhuur van vakantiewoningen wordt vanaf 2026 verhoogd van 9% naar 21%. Dit houdt in dat u bij een huurinkomst van € 5.450 inclusief btw in 2026 een bedrag van € 945 aan btw aan de Belastingdienst dient te betalen.
Kleineondernemingsregeling (KOR)
Als u in een jaar per saldo btw moet betalen, kunt u wellicht profiteren van de kleineondernemersregeling (de KOR). De KOR houdt in dat u tot een omzet van € 20.000 kunt besluiten om geen btw in rekening te brengen. In dat geval is het ook niet mogelijk om btw terug te vorderen. Als u de KOR wilt toepassen, moet u dit uiterlijk vier weken voor de startdatum van het aangiftetijdvak waarin u de KOR wilt laten ingaan, melden bij de Belastingdienst.
Let op! Als u gedurende een jaar de omzetgrens van € 20.000 overschrijdt, is de KOR vanaf dat moment niet meer van toepassing. U dient zich dan af te melden voor de KOR. U kunt zich overigens ook vrijwillig afmelden, zelfs als de omzetgrens van € 20.000 niet is bereikt. Indien uw deelname aan de KOR is beëindigd en u wilt opnieuw deelnemen, moet u rekening houden met een periode waarin deelname aan de KOR niet mogelijk is. Dit betreft de rest van het kalenderjaar waarin u zich heeft afgemeld, evenals het daaropvolgende kalenderjaar.
Let op! U moet mogelijk een gedeelte van de afgetrokken btw op de vakantiewoning terugbetalen als u in 2025 besluit deel te nemen aan de KOR. Dit geldt als er minder dan negen jaar zijn verstreken na het jaar van aankoop van de vakantiewoning. Houd hier rekening mee bij uw beslissing of neem contact met ons op.
Als uw jaaromzet maximaal € 2.200 bedraagt, kunt u de KOR voor de btw toepassen zonder dit bij de Belastingdienst te melden. Heeft u zich echter eerder als btw-ondernemer aangemeld bij de Belastingdienst, dan is het niet mogelijk om van deze regel gebruik te maken. In dat geval moet u zich alsnog aanmelden voor de KOR bij de Belastingdienst als u de KOR wilt toepassen.
Btw ontvangen of terugbetalen bij een wijziging in gebruik of verkoop
Wanneer het eigen gebruik van de vakantiewoning verandert, wordt de btw die u heeft afgetrokken herzien. Als het eigen gebruik toeneemt, kan het zijn dat u btw moet terugbetalen. Als het eigen gebruik afneemt, kunt u mogelijk (extra) btw terugkrijgen. U moet deze herziening jaarlijks uitvoeren gedurende de negen jaar na het jaar van ingebruikname. De herziening gebeurt op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening is niet nodig als deze minder dan 10% bedraagt van de reeds in aftrek gebrachte btw die aan het jaar is toe te rekenen.
Voorbeeld
In 2025 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door uzelf gebruikt. U dient een herziening toe te passen op 1/10 van € 21.000, wat neerkomt op € 2.100. Van deze € 2.100 heeft u 70% (= € 1.470) terugontvangen. Echter, in 2025 heeft u slechts recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is meer dan 10% van de aan 2025 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). Daarom blijft de herziening niet achterwege en moet u in 2025 € 210 aan btw terugbetalen.
Let op! Als u de btw van de aankoop heeft teruggevraagd, wordt uw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de daaropvolgende negen jaren voor de btw gevolgd. Herziening van de btw gebeurt niet alleen bij een wijziging in het gebruik, zoals in het voorgaande voorbeeld, maar ook wanneer u bijvoorbeeld de woning alleen nog voor eigen gebruik aanwendt (en dus niet meer verhuurt) of wanneer u de woning verkoopt zonder btw. In deze laatste twee situaties bent u verplicht om de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer terug te betalen.
Voorbeeld
Op 1 januari 2026 verkoopt u de vakantiewoning aan een particulier, die deze voor eigen gebruik gaat gebruiken. Volgens de geldende wetgeving kunt u geen btw in rekening brengen voor deze verkoop. Als u de vakantiewoning in 2020 heeft aangeschaft, dient u de in 2020 afgetrokken btw over de resterende periode te herzien. Op 1 januari 2026 zijn er vijf van de negen herzieningsjaren verstreken. Dit houdt in dat u nog voor vier jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, in totaal € 5.880 (= vier keer € 1.470).
Tip! Als u de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2029 verkoopt, heeft dit geen invloed meer op de in 2020 afgetrokken btw bij de aankoop.
Bovendien zijn er andere opties waardoor u de btw die u bij de aankoop heeft ontvangen, niet hoeft terug te betalen. Als de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor btw-belaste activiteiten gaat gebruiken, kunt u mogelijk op verzoek de vakantiewoning alsnog met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat u de aankoop-btw niet hoeft te herzien. Ook als u binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning verkoopt, wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Als de koper van uw vakantiewoning uw verhuuractiviteiten ongewijzigd voortzet, kan het zelfs mogelijk zijn om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning worden beschouwd als de overdracht van een algemeenheid van goederen.
Tip! De verkoop van uw vakantiewoning kan verschillende btw-gevolgen met zich meebrengen. Laat u daarom altijd eerst adviseren voordat u tot verkoop overgaat.
Huidige box 3-heffing
Over het algemeen wordt de vakantiewoning beschouwd als onderdeel van uw vermogen in box 3.
Let op! Als de exploitatie van uw vakantiewoning zulke vormen aanneemt dat deze het gebruikelijke actieve vermogensbeheer overschrijdt, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten in box 1 belast. Voor een beoordeling van uw situatie kunt u contact opnemen met onze adviseurs.
De belasting die u in 2025 over uw vakantiewoning in box 3 moet betalen, hangt af van de samenstelling van uw totale vermogen. Daarnaast is het ook afhankelijk van de vraag of uw werkelijke rendement lager is dan het wettelijk berekende rendement. In dat geval kunt u gebruikmaken van de tegenbewijsregeling box 3. Samengevat:
- Onder het huidige wettelijke systeem wordt de vakantiewoning beschouwd als een ‘overige bezitting’. Het wettelijke rendement voor deze vakantiewoning bedraagt in 2025 5,88% van de WOZ-waarde. Voor schulden geldt een negatief wettelijk rendement van voorlopig 2,62% van de schulden. Het definitieve wettelijke percentage hiervoor zal begin 2026 worden vastgesteld. In 2025 betaalt u een tarief van 36% over het totale berekende wettelijke rendement van uw volledige vermogen, waarbij u rekening kunt houden met een heffingsvrij vermogen van in 2025 € 57.684 per belastingplichtige.
- Is uw werkelijke rendement op uw totale vermogen lager dan het wettelijk berekende rendement? In dat geval kunt u gebruikmaken van de tegenbewijsregeling box 3. Dit betekent dat u in 2025 een belastingtarief van 36% betaalt over uw werkelijke rendement. Let op dat wat u onder uw werkelijke rendement verstaat, mogelijk verschilt van de definitie die de tegenbewijsregeling box 3 hanteert. Zo omvat het werkelijke rendement van uw vakantiewoning niet alleen de ontvangen huur, maar ook de waardeverandering van de woning. U kunt bovendien geen kosten aftrekken bij de berekening van het werkelijke rendement, behalve de betaalde rente op schulden.
Let op! De berekening van de box 3-gevolgen van een vakantiewoning hangt ook af van de samenstelling van uw overige vermogen. Daarnaast is de berekening van het werkelijke rendement voor de tegenbewijsregeling box 3 hiervan afhankelijk en bovendien complex. Hoe dit zich ontwikkelt, verschilt per belastingplichtige en per situatie. Neem daarom contact op met onze adviseurs voor advies over uw situatie.
Box 3-heffing vanaf 2026
Bij het berekenen van het werkelijke rendement (in het kader van de tegenbewijsregeling box 3) hoeft in 2025 nog geen rekening te worden gehouden met een voordeel van eigen gebruik van de vakantiewoning. Vanaf 2026 verandert dit: de economische huurwaarde moet dan worden gebruikt als werkelijk rendement van het eigen gebruik van de vakantiewoning.
Als er geen beroep wordt gedaan op de tegenbewijsregeling box 3, is het belangrijk om rekening te houden met een verhoging van het wettelijke rendement voor overige bezittingen in 2026. Dit rendement zal naar verwachting stijgen van 5,88% in 2025 naar 7,78% in 2026. Tevens wordt het heffingsvrije vermogen verlaagd (tot ongeveer € 52.000).
Box 3-heffing vanaf vermoedelijk 2028
Het is de bedoeling om vermoedelijk in 2028 een box 3-heffing in te voeren die gebaseerd is op het werkelijke rendement. In het voorjaar van 2025 is het wetsvoorstel voor het werkelijke rendement in box 3 ingediend bij de Tweede Kamer. De berekening van het werkelijke rendement in dit wetsvoorstel verschilt van de berekening onder de tegenbewijsregeling voor box 3. Volgens het voorstel is er vanaf 2028 ruimte voor het aftrekken van kosten. Voor de vakantiewoning houdt dit in grote lijnen het volgende in:
- Wordt de vakantiewoning gedurende ten minste 328 dagen (in een schrikkeljaar 329 dagen) per kalenderjaar verhuurd? Dan is het werkelijke rendement gelijk aan de huurinkomsten, minus de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
- Als de vakantiewoning het hele kalenderjaar niet verhuurd wordt, bedraagt het werkelijke rendement een vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde, minus de jaarlijkse onderhoudskosten en andere periodieke kosten.
- Wordt de vakantiewoning minder dan 328 dagen (in een schrikkeljaar 329 dagen) per kalenderjaar verhuurd? Dan is het werkelijke rendement het hoogste bedrag van de berekening onder punt 1 of 2.
Wanneer de vakantiewoning wordt verkocht, wordt de vermogenswinst ook beschouwd als onderdeel van het werkelijke rendement.
Let op! Het wetsvoorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer en is daarom nog niet definitief.
Overdrachtsbelasting
Bij de verkoop van een onroerende zaak moet er overdrachtsbelasting worden betaald. Koopt u een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan wordt er 21% omzetbelasting (btw) berekend en geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dit kan ook het geval zijn als de woning binnen twee jaar na ingebruikname wordt verkocht. In alle andere gevallen is er in 2025 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit tarief zal vanaf 2026 8% bedragen.
Tip! Wanneer u een vakantiewoning met inventaris aanschaft, wordt er geen overdrachtsbelasting geheven over het deel van de inventaris in de aankoopprijs.
Let op! Het tarief van 2% overdrachtsbelasting is alleen van toepassing op de woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen, en dus niet op een tweede woning.
Vrijstelling voor jongeren bij reguliere woning
Voor jongeren van 18 tot 35 jaar die voor langere tijd in een woning willen wonen, is er in 2025, onder bepaalde voorwaarden, een vrijstelling van toepassing voor woningen met een waarde tot € 525.000. Echter, de woning moet wel als hoofdverblijf worden gebruikt. Deze vrijstelling is dus niet van toepassing op vakantiewoningen.
Onroerendezaakbelasting (ozb)
Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (ozb) is het van belang of vakantiewoningen als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft geoordeeld dat het niet relevant is of een vakantiewoning permanent bewoond mag worden, en of het bewonen daarvan gedoogd wordt als dit niet is toegestaan. Wat wel belangrijk is, is of de woning over eigen voorzieningen beschikt, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Indien dit het geval is, is de woning bedoeld voor verblijf, slaap en het gebruik van andere woonfaciliteiten en voorzieningen. De vakantiewoning is dan qua aard en inrichting geschikt om enigszins duurzaam als bewoning te dienen en wordt als woning beschouwd.
Als een vakantiewoning als woning wordt beschouwd, betekent dit dat de gemeente alleen een aanslag voor de eigenarenheffing kan opleggen voor de ozb. Een aanslag voor de gebruikersheffing kan niet worden opgelegd. Daarnaast is het ozb-tarief voor woningen doorgaans lager dan dat voor niet-woningen. Voor een vakantiewoning die aan de eerder genoemde voorwaarden voldoet, ontvangt u dus slechts één heffing en is er meestal een lager tarief van toepassing.
Permanente bewoning niet toegestaan
Als permanente bewoning niet is toegestaan, heeft dit invloed op de WOZ-waarde, zo oordeelde de rechter eerder. Controleer daarom of een mogelijk verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is verwerkt.
Forensenbelasting
Een gemeente kan forensenbelasting heffen. Dit is mogelijk als u in een andere gemeente dan uw woonplaats een woning heeft die minimaal 90 dagen per jaar beschikbaar is. Het is niet relevant of u daadwerkelijk 90 dagen of langer in de woning verblijft. Als u permanent in uw vakantiewoning verblijft, is forensenbelasting niet van toepassing.
Dagen waarop u de woning verhuurt of deze gebruikt om beschikbaar te blijven voor verhuur, worden niet meegerekend. Bij het beschikbaar maken of houden voor verhuur kunt u denken aan onderhoudswerkzaamheden, zoals het schilderen van het houtwerk. Als u de woning voor een bepaalde periode via een derde verhuurt, maar zelf gebruik kunt maken van de woning wanneer deze in die periode niet verhuurd is, dan worden deze dagen wel meegerekend. De woning is dan immers beschikbaar voor u.
Tot slot
Wat betreft de aanschaf en het gebruik van een vakantiewoning kunt u geconfronteerd worden met diverse belastingen. In deze advieswijzer hebben we geprobeerd een algemeen overzicht te geven. Voor de fiscale gevolgen in uw specifieke situatie kunt u contact opnemen met een van onze adviseurs.
Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.
Bron: SRA – Publicatiedatum: 26-08-2025