Voor de eigen woning gelden uitgebreide en strikte fiscale regels. Zo moet een lening die u afsluit voor uw woning aan specifieke aflossingseisen voldoen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Bovendien is deze renteaftrek de afgelopen jaren stap voor stap beperkt. Misschien overweegt u extra af te lossen, maar is dat in uw situatie wel verstandig? In deze advieswijzer vindt u in hoofdlijnen de belangrijkste aandachtspunten bij het kopen en bezitten van een eigen woning. 

Welke regels voor u van toepassing zijn, hangt sterk af van uw persoonlijke omstandigheden. In deze advieswijzer worden daarom verschillende situaties toegelicht.

Overdrachtsbelasting: drie tarieven en hogere startersvrijstelling in 2026

Bij de aankoop van onroerend goed bent u overdrachtsbelasting verschuldigd. Met ingang van 2026 gelden voor woningen drie verschillende tarieven, naast een vrijstelling.

Woning voor eigen gebruik

Wordt een woning in 2026 gekocht om zelf als hoofdverblijf te gebruiken, dan geldt onder voorwaarden een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit tarief is gelijk aan dat van 2025.

Overige woningen

Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, is het tarief aangepast. In 2025 bedroeg de overdrachtsbelasting hiervoor nog 10,4%. Vanaf 2026 is dit verlaagd naar 8%. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om een vakantiewoning, een woning voor een studerend kind of een woning die wordt verhuurd.

Overig onroerend goed

Voor de verkrijging van ander onroerend goed dan woningen blijft het overdrachtsbelastingtarief ongewijzigd op 10,4%, net als in 2025.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

De startersvrijstelling geldt voor kopers tussen de 18 en 35 jaar die een woning aankopen om deze zelf duurzaam te bewonen. In 2026 is deze vrijstelling van toepassing op woningen met een waarde tot maximaal € 555.000.

Tip! De woningwaardegrens voor 2027 is al vastgesteld en bedraagt € 615.000.

Let op! De vrijstelling kan slechts één keer worden benut.

Let op! Voor de toepassing van de vrijstelling is de datum van levering bij de notaris bepalend. Vindt de levering plaats in 2026, dan geldt de woningwaardegrens van € 555.000, ook als de koopovereenkomst al in 2025 is gesloten.

Eigenwoninglening, aflossing en renteaftrek

De rente op een eigenwoninglening is alleen aftrekbaar als de lening binnen maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost en ten minste annuïtair is ingericht. Dit houdt in dat het totaalbedrag van rente en aflossing tijdens de rentevaste periode gelijk blijft. Daarnaast moet de lening zijn aangegaan voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning.

Deze voorwaarden gelden in beginsel voor leningen die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten. In sommige gevallen kan echter overgangsrecht van toepassing zijn, waardoor geen aflossingsverplichting geldt. Onze adviseurs kunnen u hierover nader informeren.

Gevolgen niet-nakomen aflossingsverplichtingen

De aflossingsafspraken moeten expliciet in de leningsovereenkomst zijn vastgelegd en ook daadwerkelijk worden nagekomen. Wordt onvoldoende afgelost, dan vervalt in principe het recht op renteaftrek. Wel bestaat de mogelijkheid om een tijdelijke aflossingsachterstand onder voorwaarden te herstellen of een aangepast aflossingsschema af te spreken. Wordt hier tijdig gebruik van gemaakt, dan blijft de renteaftrek behouden. Gebeurt dit niet, dan vervalt de renteaftrek vanaf dat moment.

Tip! Het verlies van renteaftrek is niet definitief. Zodra de achterstand is ingehaald, is de rente vanaf dat moment weer aftrekbaar.

Informatieverplichtingen

Heeft u een eigenwoninglening waarop een aflossingseis van toepassing is en is deze niet afgesloten bij een in Nederland gevestigde financiële instelling, dan geldt een informatieplicht. Deze loopt via de aangifte inkomstenbelasting voor schulden die zijn aangegaan na 31 december 2015 en voor wijzigingen vanaf 1 januari 2016. U moet onder andere gegevens verstrekken over de leningverstrekker, het leenbedrag, de looptijd en het rentepercentage.

Wordt niet tijdig aan deze informatieplicht voldaan, dan is de rente niet aftrekbaar. Bij latere aanlevering van de gegevens wordt de rente vanaf het daaropvolgende jaar weer aftrekbaar.

Let op! Deze verplichting geldt ook voor de dga die een lening voor de eigen woning heeft afgesloten bij zijn eigen bv.

Beperking renteaftrek in de hoogste belastingschijf

Sinds 2014 wordt de maximale renteaftrek jaarlijks afgebouwd. In 2026 betekent dit dat hypotheekrente in de hoogste belastingschijf niet langer tegen 49,5% aftrekbaar is, maar tegen maximaal 37,56%. Deze beperking geldt voor zowel nieuwe als oudere leningen.

Overgangsrecht voor bestaande eigenwoningleningen

Voor zogenoemde oude eigenwoningleningen geldt geen aflossingsverplichting. Dit betreft leningen die op 31 december 2012 al bestonden. In specifieke situaties kunnen ook leningen die na deze datum zijn afgesloten (gedeeltelijk) als oud worden aangemerkt, bijvoorbeeld bij tijdelijke verhuur tussen twee koopwoningen, onderhoud of verbetering, of bij expats.

Oversluiten van de lening

Wanneer u een oude eigenwoninglening oversluit, bijvoorbeeld aan het einde van de rentevaste periode of bij aankoop van een nieuwe woning, blijft deze in beginsel onder het overgangsrecht vallen. Leent u echter een hoger bedrag, dan wordt het extra deel aangemerkt als een nieuwe lening waarvoor de aflossingseisen gelden.

Renteaftrek maximaal 30 jaar

De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor leningen van vóór 2001 start deze termijn op 1 januari 2001. Dit betekent dat voor deze hypotheken vanaf 2031 geen renteaftrek meer mogelijk is, wat kan leiden tot hogere maandlasten. Bij iedere verhoging van de hypotheek begint voor dat deel opnieuw een termijn van 30 jaar.

Verzekeringen en spaarproducten bij de eigen woning

Sinds 2013 is het niet meer mogelijk om nieuwe spaar-, verzekerings- of beleggingsproducten aan de eigen woning te koppelen. Bestaande producten die gekoppeld zijn aan een oude eigenwoninglening blijven ongewijzigd en zijn vrijgesteld in box 1.

Is een lening uit 2013 aangemerkt als een oude eigenwoninglening, dan was het in dat jaar nog mogelijk om hieraan een dergelijk product te koppelen.

Tip! In beginsel kunt u vanaf 1 april 2017 vrij beschikken over deze vrijstelling. Afkoop is doorgaans financieel ongunstig. Laat u daarom vooraf goed adviseren.

Extra aflossen: wel of niet?

Door de lage spaarrente kan extra aflossen aantrekkelijk lijken. Dit heeft echter zowel fiscale als financiële gevolgen, zoals:

• Na aflossing betaalt u geen hypotheekrente meer.
• De betaalde rente is niet langer aftrekbaar in box 1.
• Mogelijk bent u boeterente verschuldigd.
• De lage spaarrente mist u waarschijnlijk nauwelijks.
• U kunt mogelijk box 3-belasting besparen.
• Na volledige aflossing vervalt ook de bijtelling vanwege het eigenwoningforfait. Deze regeling wordt sinds 2019 geleidelijk afgebouwd en deze afbouw wordt vanaf 2026 versneld. In 2026 is nog 71,87% van het verschil aftrekbaar; dit percentage daalt jaarlijks met 4,8% tot volledige afschaffing per 1 januari 2041.

Let op! Of extra aflossen verstandig is, hangt volledig af van uw persoonlijke situatie. Afgelost vermogen zit vast in de woning en is alleen vrij te maken via verkoop of een nieuwe lening. Daarbij is het niet zeker dat een nieuwe lening eenvoudig te verkrijgen is en is de rente daarop niet aftrekbaar. Laat u daarom goed adviseren.

Restschuld

Ontstaat bij verkoop van de woning een restschuld, dan blijft u hiervoor aansprakelijk. Is deze restschuld ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, dan is de rente hierover gedurende vijftien jaar aftrekbaar in box 1.

Verhuisregelingen

Onder voorwaarden kunt u een leegstaande te koop staande woning of een recent aangekochte, nog niet betrokken woning tijdelijk onder de eigenwoningregeling laten vallen. De rente blijft dan aftrekbaar tot maximaal drie jaar na het jaar van vertrek uit de oude woning. Voor woningen die vanaf 2023 leeg te koop staan of nog in aanbouw zijn, loopt deze termijn tot en met 31 december 2026.

Wordt de woning pas later te koop aangeboden, dan geldt de regeling alleen voor het resterende deel van de maximale termijn.

Rentemiddeling

Met rentemiddeling kunt u profiteren van een lagere hypotheekrente zonder direct een hoge boeterente te betalen. De boeterente wordt dan verwerkt in het nieuwe rentepercentage en uitgesmeerd over de rentevaste periode. Deze boeterente is aftrekbaar.

Andere opslagen die geen verband houden met de boeterente mogen samen maximaal 0,2% bedragen om eveneens aftrekbaar te blijven.

Tip! Laat nagaan of rentemiddeling in uw situatie mogelijk en voordelig is.

Lening voor een energiezuinige woning

Via het Nationaal Warmtefonds kunt u een lening afsluiten voor energiebesparende maatregelen. Het leenbedrag ligt tussen € 1.000 en € 28.000, met een looptijd van 7, 10, 15 of 20 jaar. Voor het volledig energievrij maken van de woning is maximaal € 28.000 beschikbaar. Voor een thuisbatterij geldt een maximum van € 8.500 met een looptijd van 7, 15 of 20 jaar.

De rente varieert in januari 2026 van 3,66% tot 4,33%, afhankelijk van de looptijd. Bij een verzamelinkomen onder € 60.000 kan soms een rente van 0% gelden. Inwoners van Capelle aan den IJssel, Den Haag en Leidschendam-Voorburg kunnen via hun gemeente mogelijk een lagere rente krijgen.

Btw-teruggaaf zonnepanelen

Sinds 1 januari 2023 geldt voor zonnepanelen op woningen een btw-tarief van 0%. Hierdoor hoeven particulieren zich meestal niet meer aan te melden voor de btw. Zijn de zonnepanelen vóór 2023 aangeschaft, dan kon de betaalde btw worden teruggevraagd. Dit moest binnen zes maanden na het jaar van aanschaf. Is deze termijn verstreken, dan kan dit alsnog tot vijf jaar na afloop van het kalenderjaar van aankoop.

Let op! De salderingsregeling wordt per 1 januari 2027 volledig afgeschaft. Energieleveranciers moeten daarna wel een redelijke vergoeding betalen voor teruggeleverde stroom. Tot en met 1 januari 2030 mag deze vergoeding niet lager zijn dan 50% van het leveringstarief.

 Verlaagd btw-tarief bij onderhoud oudere woningen

Voor woningen ouder dan twee jaar geldt voor schilderwerk, stukadoren en isolatie een verlaagd btw-tarief van 9% in plaats van 21%.

Let op! Sinds 1 juli 2025 geldt dit tarief uitsluitend voor particulier bewoonde woningen. Bij gemengd gebruik moet het bedrijfsgedeelte worden belast tegen 21%.

Vragen?

De fiscale regelgeving rond de eigen woning is complex. Door het samenspel van verschillende regelingen kan de uitwerking per situatie sterk verschillen, vooral bij gebeurtenissen zoals verhuizing, scheiding, huwelijk of overlijden. Neem voor persoonlijk advies daarom contact met ons op.

Disclaimer

Bij het samenstellen van deze advieswijzer is uiterste zorgvuldigheid betracht. Toch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het algemene karakter is deze advieswijzer niet bedoeld als volledige basis voor financiële besluitvorming.

Bron: SRA – Publicatiedatum: 21-01-2026