Wonen en werken op één adres lijkt praktisch, maar fiscaal levert een kantoor aan huis niet altijd voordelen op. Of een werkruimte ook voor de Belastingdienst als zakelijke werkruimte wordt aangemerkt, hangt af van verschillende voorwaarden. Daarbij gelden andere regels voor ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap dan voor dga’s met een bv. Ook de btw-behandeling verschilt per situatie. In deze advieswijzer komen de verschillende regels aan de orde.

Kwalificerende werkruimte

De eerste stap is bepalen of sprake is van een fiscaal kwalificerende werkruimte. Hiervoor moet de werkruimte voldoen aan zowel het zelfstandigheidscriterium als het inkomenscriterium.

Zelfstandigheidscriterium

Een werkruimte voldoet aan het zelfstandigheidscriterium wanneer deze voldoende zelfstandig is ten opzichte van de woning. De ruimte moet onder meer beschikken over een eigen ingang en eigen sanitaire voorzieningen. In de praktijk betekent dit dat de ruimte ook afzonderlijk aan een derde verhuurd zou kunnen worden.

Let op! Een werkplek in bijvoorbeeld een woon-, slaap- of zolderkamer kwalificeert niet als zelfstandige werkruimte. Een verbouwde garage met een eigen ingang en sanitaire voorzieningen kan dat wel.

Inkomenscriterium

Naast zelfstandigheid moet ook aan het inkomenscriterium worden voldaan. Heeft u alleen een werkruimte aan huis, dan moet u minimaal 30% van uw inkomen in deze ruimte verdienen én minimaal 70% van uw inkomen in of vanuit deze werkruimte behalen.

Beschikt u daarnaast over een andere werkruimte buiten de woning, dan moet minimaal 70% van uw inkomen in de werkruimte aan huis worden verdiend.

Ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Omdat de werkruimte eigendom is van de ondernemer en niet van de onderneming, moet worden bepaald welk deel zakelijk en welk deel privévermogen vormt. Dit wordt vermogensetikettering genoemd.

Een werkruimte die juridisch of bouwkundig splitsbaar is en vrijwel volledig zakelijk wordt gebruikt, behoort verplicht tot het ondernemingsvermogen. Bij gemengd gebruik kan in beginsel eveneens voor ondernemingsvermogen worden gekozen.

Is de werkruimte niet juridisch of bouwkundig splitsbaar, dan kan de volledige woning inclusief de werkruimte tot het ondernemingsvermogen behoren wanneer bij aankoop minimaal 10% van de woning bestemd was voor de onderneming. In andere gevallen vormt de werkruimte privévermogen of kan worden gekozen voor een splitsing tussen privé- en ondernemingsvermogen. Bij die laatste situatie voldoet de werkruimte doorgaans niet aan het zelfstandigheidscriterium.

De fiscale behandeling hangt vervolgens af van de gekozen vermogensetikettering.

Let op! Ook wanneer minder dan 10% van de woning zakelijk wordt gebruikt, kan de woning toch ondernemingsvermogen vormen als aannemelijk is dat de woning mede dienstbaar is aan de onderneming. Denk bijvoorbeeld aan een koppelaankoop van woning en bedrijf, toezicht vanuit de woning op het bedrijf of een gezamenlijke toegangsweg.

Een woning behoort verplicht tot het ondernemingsvermogen wanneer deze voor 90% of meer zakelijk wordt gebruikt.

Woning is privévermogen

Bij een niet-kwalificerende werkruimte zijn de kosten niet aftrekbaar van de winst. De eigenwoningregeling blijft volledig van toepassing.

Let op! Ook de kosten van de inrichting, zoals een bureau of kasten, zijn niet aftrekbaar van de winst. Bij zakelijk gebruik kan hiervoor wel recht bestaan op investeringsaftrek en teruggaaf van btw, mits sprake is van btw-belaste prestaties.

Bij een kwalificerende werkruimte geldt de eigenwoningregeling niet voor dat gedeelte van de woning. De waarde van de werkruimte en het daarbij behorende deel van de hypotheek worden opgenomen in box 3. De kosten van de werkruimte zijn aftrekbaar, maar maximaal tot het voordeel dat in box 3 over de werkruimte wordt belast. Deze aftrek bedraagt in 2026 6% van de WOZ-waarde van de werkruimte.

Daarnaast zijn de zogenoemde huurderslasten aftrekbaar, zoals energiekosten, de inboedelverzekering en klein onderhoud. De kosten van de inrichting blijven niet aftrekbaar, al kan hiervoor wel investeringsaftrek en btw-aftrek mogelijk zijn.

Woning is ondernemingsvermogen

Is de werkruimte ondernemingsvermogen, dan zijn de kosten aftrekbaar van de winst. De werkruimte valt dan niet onder de eigenwoningregeling maar maakt deel uit van de ondernemingswinst. Een eventuele boekwinst bij verkoop is daardoor belast.

Wanneer de volledige woning tot het ondernemingsvermogen behoort, zijn alle kosten aftrekbaar, met uitzondering van de huurderslasten voor het woongedeelte. Voor het privégebruik van de woning moet wel een fiscale bijtelling plaatsvinden.

Voor de meeste woningen bedraagt deze bijtelling in 2026 1,10% van de WOZ-waarde.

Bij een niet-kwalificerende werkruimte wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van de gehele woning. Bij een kwalificerende werkruimte geldt de WOZ-waarde exclusief de werkruimte. Bij een gesplitste vermogensetikettering blijft de bijtelling voor een kwalificerende werkruimte achterwege.

Werkruimte in een huurwoning

Bij een huurwoning kan een evenredig deel van de huur en de huurderslasten worden afgetrokken wanneer sprake is van een kwalificerende werkruimte.

Voor een niet-kwalificerende werkruimte bestaat geen aftrek, ook niet wanneer het huurrecht als ondernemingsvermogen is aangemerkt.

Ondernemers met een bv

Voor dga’s geldt eveneens het onderscheid tussen een kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte.

Kwalificerende werkruimte

Een kwalificerende werkruimte valt voor de dga onder de terbeschikkingstellingsregeling (tbs) in box 1. De vergoeding die de bv betaalt, moet zakelijk worden vastgesteld.

Voor de bv vormt deze vergoeding een aftrekbare kostenpost. Voor de dga is de ontvangen vergoeding belast in box 1, nadat de aan de werkruimte toe te rekenen kosten in aftrek zijn gebracht. Vervolgens kan nog gebruik worden gemaakt van de terbeschikkingstellingsvrijstelling van 12%.

De eigenwoningregeling is op dit deel van de woning niet van toepassing. De werkruimte en het bijbehorende deel van de hypotheek worden opgenomen op de balans van de werkzaamheid in box 1. Hierdoor gelden ook de beperkingen voor hypotheekrenteaftrek, zoals de maximale aftrek tegen 37,56% (2026), niet.

Niet-kwalificerende werkruimte

Een niet-kwalificerende werkruimte blijft onderdeel van de eigen woning. Het eigenwoningforfait wordt berekend over de volledige woning, inclusief de werkruimte.

Ontvangt de dga hiervoor een vergoeding van de bv, dan wordt deze vergoeding als loon behandeld. De bv kan deze vergoeding wel aanwijzen als eindheffingsbestanddeel binnen de vrije ruimte van de werkkostenregeling. Zolang voldoende vrije ruimte beschikbaar is, blijft hierover geen belasting verschuldigd. Bij overschrijding betaalt de bv 80% eindheffing over het meerdere. De loonkosten blijven voor de bv aftrekbaar van de winst.

Btw en ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Voor de btw is bepalend of de werkruimte wordt gebruikt voor de onderneming en of daarmee btw-belaste prestaties worden verricht. Is dat het geval, dan kan de werkruimte voor de btw als zakelijk worden aangemerkt en kan de btw op onder meer energie, onderhoud en inrichting worden teruggevraagd voor zover sprake is van zakelijk gebruik.

Btw en ondernemers met een bv

Wanneer een dga de werkruimte aan zijn of haar bv verhuurt, moet sprake zijn van btw-belaste verhuur om recht op btw-aftrek te verkrijgen.

De Belastingdienst stelt zich regelmatig op het standpunt dat de verhuur van een onzelfstandige werkruimte geen economische activiteit vormt en daardoor buiten de btw-heffing valt. Wanneer wel sprake is van een economische activiteit, wordt vaak geoordeeld dat de verhuur kwalificeert als verhuur van woonruimte. Deze verhuur is vrijgesteld van btw, waardoor geen recht bestaat op aftrek van voorbelasting.

Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2025:3538 ) oordeelde in een casus  dat btw-belaste verhuur van een onzelfstandig deel van een woning wel mogelijk is wanneer het privégebruik duidelijk ondergeschikt is aan het zakelijke gebruik. Tegen deze uitspraak is cassatie ingesteld. De uitspraak van de Hoge Raad wordt nog afgewacht.

Tip! Laat beoordelen of u in een vergelijkbare situatie mogelijk toch recht heeft op aftrek van btw.

Tot slot

De fiscale regels voor een kantoor aan huis verschillen sterk per situatie en zijn vaak complex. Een juiste beoordeling van de werkruimte en de fiscale gevolgen voorkomt onnodige discussies of gemiste fiscale voordelen. Neem daarom bij twijfel contact met ons op voor advies dat aansluit bij uw persoonlijke situatie.

Disclaimer

Hoewel deze Advieswijzer met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor eventuele onjuistheden of onvolledigheden. Door het algemene karakter van deze informatie is de Advieswijzer niet bedoeld als vervanging van persoonlijk fiscaal advies.

Bron: SRA – Publicatiedatum: 03-07-2026