Koop je een bestaand pand, dan ben je in de meeste gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd. Welk tarief geldt, hangt onder andere af van de vraag of het pand voor de overdrachtsbelasting als woning wordt aangemerkt.

Tarief overdrachtsbelasting

Voor een woning die je voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt een verlaagd tarief van 2% of mogelijk een vrijstelling. Ga je de woning niet zelf als hoofdverblijf bewonen, dan bedraagt het tarief 8%. Voor andere onroerende zaken, zoals winkels en bedrijfspanden, geldt een tarief van 10,4%. Het is voor de hoogte van de overdrachtsbelasting daarom belangrijk om vast te stellen of een pand als woning kwalificeert.

Pand naar zijn aard bestemd als woning?

Uit de wetsgeschiedenis volgt dat een pand op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard bestemd moet zijn voor bewoning om als woning te worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft bepaald dat daarbij gekeken moet worden naar het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is gebouwd.

Is een woning later verbouwd en voor andere doeleinden gebruikt? Dan behoudt het pand alleen zijn aard als woning wanneer slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer geschikt te maken voor bewoning.

Buurthuis, school of woning?

Deze uitgangspunten speelden een belangrijke rol in een zaak bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Een belastingplichtige kocht een pand dat bestond uit een voormalige woning die in het verleden was samengevoegd met een school. Die school was vervolgens verbouwd tot buurthuis met gymzalen.

Om vast te kunnen stellen welk tarief voor de overdrachtsbelasting gold, moest de rechtbank beoordelen of het totale pand nog als woning kon worden aangemerkt.

Bewijslast bij de koper

Volgens de rechtbank ligt de bewijslast in een dergelijke situatie bij de belastingplichtige. De koper moest daarom aannemelijk maken dat de panden oorspronkelijk als woning waren gebouwd én dat zij hun aard als woning hadden behouden.

Niet langer naar zijn aard een woning

Uit onder andere de bouwtekeningen bleek dat het pand door de verbouwingen tot dorpshuis met sportzaal niet meer zonder aanpassingen naar zijn aard bestemd was voor bewoning. Dat het gebouw feitelijk nog wel gebruikt zou kunnen worden om in te wonen, maakte dit niet anders.

Daarbij kwam dat één van de samengevoegde panden oorspronkelijk voor een ander doel dan bewoning was gebouwd. Dit pand was bovendien groter dan het andere pand. Door de eerdere samenvoeging kon het geheel daardoor niet meer worden beschouwd als een pand dat oorspronkelijk als woning was gebouwd.

Hiermee was de aard als woning definitief verloren gegaan. De vraag of slechts beperkte aanpassingen nodig zouden zijn om het pand opnieuw geschikt te maken voor bewoning, was daardoor niet meer van belang.

Hoog tarief in plaats van 2%

De koper slaagde er uiteindelijk niet in aannemelijk te maken dat het pand naar zijn aard bestemd was voor bewoning. Daardoor was niet het tarief van 2%, maar het hogere tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing.

Bron: SRA – Publicatiedatum: 23-07-2026